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静悄悄进行的一项重大改革 
2017-9-4 7:56:00

先说一个个案。

  深市中小板有一家叫“世联行”的上市公司,从7月1日至9月1日,两个月中股价从8元涨至12.59元,涨幅达57%,列130多家地产股涨幅第一,而同期房地产指数(880482)涨幅仅0.3%,是A股市场涨幅最小的板块之一。

  世联行不仅涨幅居前,成交金额也从原先的3000-4000万,猛增至最高20亿元。是什么原因使这只股票如打了强心针般地量价齐升?直到8月28日,答案终于揭晓。

  原来,就在这一天,国土部和住房建设部联合出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点。试点城市根据本方案编制实施方案,2017年11月底前上报批复。

  而在此前的7月19日,由国家发改委领衔的九部委已经下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确提出,超大城市、特大城市可按照国土部、住建部的统一部署,开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。就在这一天,世联行上涨7.37%,从此一路高歌!与7月份的《通知》相比,试点城市增加了北京市,由原来12个增至13个,
  我国宪法规定,城市土地属国家所有,农村土地属集体所有。而农村土地又分割为耕地、宅基地和集体建设用地。二十多年来,房地产开发必须先由政府向农村征地,然后再批租给开发商,而实际上,农村集体建设用地上也建造了大批房屋,俗称“小产权房”。长期以来小产权房没有明确的法律地位,却有着很大的市场。

  利用集体建设用地建设租赁住房,这是中国土地制度的重大变革。

  首先,这意味着新土改进入实际运作阶段,且有着巨大的改革空间。据农业部部长韩长赋在今年年初国新办召开的首场新闻发布会上介绍,目前全国农村集体经济组织拥有土地等资源性资产66.9亿亩(请注意,全国的耕地红线为18亿亩)、各类账面资产2.86万亿元,大体上平均每个村500万元,东部地区的村近千万元。这项改革一旦启动,亿万农民,特别是大城市郊区的农民,将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。

  第二,这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的!

  第三,这意味着一大批低成本土地入市。有机构分析,像北京、上海这样的特大城市,土地成本要占到房价构成的70%,村镇直接开发,节省的成本会非常巨大,对于抑制高房价、高租金将起到很大作用。

  第四,相关数据显示,一方面,目前我国的租房规模仅占不到6%,而发达国家如美国,租房份额占比高达五成。另一方面,2016年我国流动人口总量为2.45亿,每年新毕业大学生700万左右,他们根本买不起城市的商品房。低成本土地入市,以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民势将成为租房主体。如果说之前的“租售同权”、“只租不售”等都还是从“需求侧”入手对房地产市场进行引导的话,那么这项政策就是扎扎实实的“供给侧”改革。

  第五,《试点方案》规定,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。实际情况是,一些房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式,世联行就是其中的一个代表。公司中报提到,其从2015年开始尝试长租公寓,2016年进入杭州并且拓展迅速,其获取集中式公寓的房源多样,包括自己开发以及与村集体合作的共建长租公寓。世联行开发的“红璞公寓”已经进驻27个城市,并占据了广州、杭州、武汉等城市集中式公寓市场的第一名。

  其实,岂止是世联行,如嘉宝集团、界龙实业等本身就位于大城市郊区的上市公司,完全有条件先行一步。

  “房子是用来住的”,随着楼市价格逐渐退烧,从长期来看,对股市不也是利好吗?

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